金地房产(地产“鱿鱼游戏”，金地集团销售遇冰点，能成为幸存者么？)
尸骨里，亦有花香。
2021年，金地集团（600383.SH）完成了年度2800亿元的销售目标，也重新回到了前十。
看上去一切都还好，昔日遥不可及的大哥已经躺平，金地等小弟却能够实现排位赛跃升。然而，这些都是短暂的。2022年1月-2月，金地集团销售额仍在大幅度下滑。
积极分红，善于把净利润分给股东的“良心企业”，金地集团曾经一度被各大险资疯抢。如今，险资股东却在用脚投票，纷纷减持。
担任金地集团董事长二十余年的凌克曾经对股东说：“作为典型的周期性行业，牛熊更替的命运自从房地产诞生的那一刻起就已紧密相随。”
他也还记得那些消失的过客：“他们中有的从默默无闻走向国际企业，有的则强盛一时而终湮没于历史。”
而今摆在凌克面前的考验也异常严峻。已经开启的“鱿鱼游戏”里，金地集团能够幸存下来吗？
同在深圳，金地集团并不像同行万科那么有名，甚至还赶不上后来的外来户宝能、恒大那么有名气。
名次呢，也基本与前十强无缘。也难怪，凌克会表示，“不放过每一次市场调整带来的成长机会助力规模增长，希望进入前十梯队”。
然而，这个看上去有些低调的企业，其实历史渊源挺长。
1996年，深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、金地实业开发总公司工会委员会等多家单位作为发起人，在原金地实业开发总公司的基础上进行改组成立了金地（集团）股份有限公司。
随后，资本之路就迅速打开。2001年，金地集团正式上市，此时保利和招商蛇口都还没上市。
上市后金地集团实现了跃进。2002年，金地集团产品模式转变为中档住宅为主，高档住宅和商铺为辅。此后几年收成稳步上涨。2000年-2005年，金地集团净利润复合增长率32%。
2006年，招商地产、保利地产、万科、金地成为股市中的四朵“金花”，被称为“招保万金”。
2007年，金地集团更是市场的宠儿。其推行的“快速滚动开发，多元融资”的经营理念，市场表现甚佳。
险资对于金地集团也颇为上心，自2007年起先后有泰康人寿、中国人寿、平安人寿等险资进入。
其中，富德生命人寿以2.42%的持股比例挺进2011年二季度第三大股东的位置。
而2012年三季度开始，安邦保险（后改为大家保险）出现在金地十大股东之列。之后，这两家保险公司频繁举牌或通过二级市场买入金地。到2014年，富德生命人寿和安邦保险已经成为金地名副其实的第一、第二大股东。
险资进入金地集团后，金地给险资金主的回报也是积极的。
金地集团在分红上从来不是“铁公鸡”。自2001年上市以来，金地集团每年均向股东分配现金股利，2013年-2015年累计现金分红金额占公司最近3年年均归属于上市公司股东净利润的比例为88.5%。其中，金地集团2015年分红利润率超过59%，2016年这一比例为50.15%。
据统计，上市20年以来，金地集团坚持每年进行现金分红，累计分红金额达164.41亿元，累计现金分红率达27%。
只不过，险资进来之后，金地集团也留了一手。为防止金地被险资控制，凌克通过修改股东提名的条例，控制了险资代表在董事会中的席位，并没有让这两家险资拥有更多的话语权。
然而，发展中依然有遗憾。10多年前与万科、保利、招商蛇口在同一起跑线的金地，慢慢地却跌出了第一阵营。
回过头来看，金地集团的战略思路与其他跑得快的房企不一样。金地集团不同于房企得举债以规模换利润，选择以“稳”和“保守”为准，与投资者分享“小而美”的肉。
金地集团董事长凌克在2017年年报中对股东说，2018年是金地集团成立30周年，“30年来，我们不仅关注企业的规模增长，更注重如何在变化的市场环境中保证企业的规模和效益的平衡发展以及股东的长远利益”。
话虽这么说，行动却代表了真实想法。2017年起，金地集团拿地金额、拿地面积猛增，以规模换取利润的意图明显。金地集团已经耐不住寂寞了。
2017年-2020年，金地集团新增土地储备分别为1300万平方米、1072万平方米、1688万平方米、1657万平方米，权益土地金额分别为473亿元、404亿元、558亿元、697亿元。
2021年前三季度，金地集团总投资额约1135亿元，权益投资额约460亿元，新增土地储备1492万平方米，其中权益储备约599万平方米。
总体来看，金地的土地权益投资额占营收的比例非常高，2017年-2020年超过当年的营收一半，2017年甚至超过了当年的营收。
但其拿地权益比重却一直处于低位。数据显示，金地集团2017年-2020年权益土地面积分别为1930万平方米、约2300万平方米、约2802万平方米、3203万平方米，同期其权益土地面积占比分别为51.19%、52.27%%、53.5%、53.06%。权益占比低，往往从规模可以做到很大，却进一步拉低了公司的盈利能力。
换句话说，金地集团搞规模的一大杀手锏是扩张联营、合营公司，这也是房企做大规模惯常用的手段。
2021年前三季度向联合营项目及合作方付款增加，导致现金大幅降低168.23%至-7.6亿元，吞噬了不少利润。而同期权益土地金额为460亿元，营收才196.1亿元。
这也是为了做大规模需要付出的代价。
目前看来，在2017年做了一番调整之后，金地集团向“规模化”进军，终于在去年侥幸回到了前十。2021年，金地集团累计实现签约金额2867.1亿元，完成了当年2800亿元的销售目标。
然而，规模上涨的同时，负债也在攀升。2018年-2021年前三季度，金地集团负债总额从2118.77亿元上升至3618.8亿元，其中流动负债超过70%。
此外，2018年-2020年的营收同比增速分别为34.62%、25.1%、32.42%。
金地集团逆势增长的背后，牺牲的是利润。
2018年-2020年金地集团营收增速明显，但同期其归属净利润同比增速却起伏较大，分别为18.35%、24.4%和3.2%。
2018年-2020年，毛利率分别为43.08%、41.3%、33.6%，也呈现出持续下滑。
而且即使跑起来了，金地集团依然有些江湖落幕。这些年，“招保万金”的说法也逐渐淡出大众视野。
一转眼，黄金时代、白银时代都离房地产而飘散。万科郁亮在万科2022年年会上，对房地产行业提出了黑铁时代。时代抛弃地产人的时候，一个个企业也在躺平应对。黄金和白银没有了，信心也失去了，地产企业何去何从？
这个黑铁时代什么样的呢？正如王小波在《黑铁时代》所称，“烟囱里冒出漆黑的烟，因为烧着废轮胎。海滩上一片污黑，全被废油污染了。海面上漂满了塑料袋，白花花的看不到海水……简言之，海滩变成了一片黑烟和废油的沼泽地。”
地产的黑铁时代，无疑就是销售规模已经达到巅峰，后续会进一步回落；房住不炒，投资性房产会持续被打压；房价涨幅也要低于GDP增幅。
许多房企难以适应这样的变化，危险也就在2021年下半年开始集中爆发，漫长的冬天里一个个企业被冰封。
寒冬之下，金地集团也感到了凉意。
2021年，金地集团营业收入为992.32亿元，同比仅增长18.16%；归属于上市公司股东的净利润94.63 亿元，同比下降8.99%。
2022年1-2月公司累计实现签约面积102.8万平方米，同比下降39.79%；累计实现签约金额245.8 亿元，同比下降40.95%。
市场对这样的变化也不买单。金地集团2021年半年报发布之后，遭遇了大股东的接连减持，小股东也纷纷出逃。
2021年9月，大家人寿在入股金地9年后首次且大幅度减持。2021年内，大家人寿已累计减持金地集团股份约5.37亿股，如按照成交最低价计算，减持金额约为48亿元。
投资者对于金地集团的信心也降到了低点。
只不过，危机也是机会。
从资金上来看，金地集团表现尚可。截至2021年6 月末，金地集团有息负债合计1270.94亿元，其中，银行借款占比为50.33%，公开市场融资占比为44.81%。同期，金地集团持有货币资金597.92亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.19倍。
梳理发现，金地集团还有3个不得不提的业务。
金地集团是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。早在2006年开始房地产金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司——稳盛投资，2008年与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。
该公司旗下的金地物业始创于1993年，经过近30年的发展，到2021年上半年末合约管理面积达3.10亿平方米，在管面积达1.52亿平方米，规模也尚可。
此外，公司还有香港上市公司——金地商置（0535.HK），主营商业地产、产业地产业务。这是金地集团2012年收购香港上市公司星狮地产更名而来。
这些起得早爬得慢的业务，未来能否帮金地集团抵挡一些腥风血雨？
为了提振信心，凌克于2021年9月16日通过集中竞价的交易方式，增持100000股。2022年2月23日，金地集团还完成了2022年第一期中期票据17亿元人民币的发行。钱终于又到手了一些，这可以让金地集团喘口气了。
3月15日，1月、2月销售大幅下滑的金地集团也在暴跌声里跌停收盘。未来，还会好吗？金地集团能够成为这一轮残酷的地产“鱿鱼游戏”的幸存者吗？
作者 | 赵婷
编辑 | 周远征
来源 | 征探财经
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