个人承诺书格式(江西高院：开发商逾期交房、办证违约责任纠纷的处理)

法院在处理开发商逾期交房、逾期办证所涉及的纠纷过程中，对商品房交付条件的认定、违约金的认定规则及调整、免责情形的认定以及诉讼时效的计算等问题，不仅当事人的观点有差异，而且不同法院之间认定标准和裁判尺度也并不统一。

笔者身处河南，处理的案件大都在河南。故在之前的文章中，笔者简要解读了《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》。

在本文中，笔者将结合江西省高级人民法院下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，针对其中的重点条款，作简要解读。

与之前文章一样，蓝色部分为笔者通俗解读。

需要说明的是，江西省高级人民法院出台的该《指引》，仅用于该省各级法院在处理该类纠纷时参考。其他省份法院审理此类案件时，不能直接适用。

一、适用范围

主要是自然人与开发商之间关于逾期交房、逾期办证违约责任纠纷——换言之，主要解决的就是我们普通老百姓从开发商处买房子那些纠纷。

二、商品房交付条件

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定——最低的交付条件是竣工验收合格且完成竣工验收备案登记。合同约定更高标准的，按合同约定；低于该标准的，该标准为底线。

三、商品房交付与接收

1、商品房未完成竣工验收备案的，业主有权拒收。

2、开发商需要举证证明业主明知或应当知道房屋未完成竣工验收备案却仍然同意要收房，否则的话，即使业主收房，仍可向开发商主张逾期交房的违约责任——此处开发商需要承担举证责任证明业主“明知或应知却仍要收房”。

3、开发商在交房时未依照合同约定向业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，业主有权拒收。但是，业主在收房后再以开发商未能依约提供上述“两书”为由要求开发商承担逾期交房违约责任的，法院不支持。

4、开发商通知业主收房，业主有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四、逾期交房违约金的调整（关键数字：日万分之一至万分之三）

1、合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整——逾期交房日违约金标准在已付款或总房款万分之一至万分之三范围内，开发商如果认为过高要求降低，法院不支持；如业主认为该金额低于其损失，可以举证证明自身损失并要求开发商按照实际损失赔偿。

2、违约金标准低于前述万分之一或高于前述万分之三的，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。但如果对方当事人能够举证证明该约定的违约金合理，无需调整的，法院不再调整——一般的认定范围是日万分之一到万分之三，在此范围之外，如果有证据证明违约金合理的，法院可不做调整。

3、合同约定的逾期交房违约金是按购房款固定比例计算的，如果计算出的违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

4、如果合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定——违约金认定金额超过合同约定最高限额的，法院支持可以超过最高限额。

五、逾期办证的认定

1、开发商逾期不报送资料，开发商违约，承担违约责任。

2、如果需要业主配合提供相关资料，业主拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，开发商不承担违约责任——与河南省高院的规定相比，江西省高院在此未明确相应的举证责任，河南省高院明确了此时的举证责任在开发商。

六、逾期办证违约金的调整（关键数字：日万分之零点五至万分之一点五）

1、与逾期交房的违约金处理方式类似，按日计算的标准为：万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内，开发商如果认为过高要求降低，法院不支持；如业主认为该金额低于其损失，可以举证证明自身损失并要求开发商按照实际损失赔偿。

2、低于万分之零点五或高于万分之一点五的，酌情调整到该范围内。在此范围之外，如果有证据证明违约金合理的，法院可不做调整。

3、如果约定违约金是按购房款固定比例计算的，且按约计算出的违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

4、违约金认定金额超过合同约定最高限额的，法院支持可以超过最高限额。

七、开发商免责情形

与河南省高院的意见有所不同，江西省高院明确了在以下情形下，开发商可以部分或全部免除逾期交房、办证的违约责任：

（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；

（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；

（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；

（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

以上四种情形下，开发商应当及时通知业主，同时，应当就免责事由的存在以及与逾期交房、办证之间的因果关系承担举证责任。

对于商品房买卖合同纠纷中开发商逾期交房、逾期办证的违约责任，河南、江西高院作出的指导意见，对本省内法院审理类似案件提供了参考标准，有利于统一裁判尺度，更好的维护当事各方的合法权益。同时，对于其他省份类似案件的审理，也有一定的借鉴作用。

以上

作者简介：赵世峰，法学硕士，三级律师，河南荟智源策律师事务所合伙人，中国法学会、河南省法学会会员，具备上市公司独立董事资格，河南省首批公司法领域、建筑房地产领域专业律师，河南省律师协会直属分会公司证券业务委员会委员。